Empréstimos com Garantia de Imóvel: Riscos e Revisão

Introdução

Os empréstimos com garantia de imóvel conhecidos como home equity ou contratos de alienação fiduciária vêm ganhando espaço no mercado brasileiro como alternativa de crédito de médio e longo prazo. Por oferecerem ao banco uma garantia real (o imóvel), tais contratos geralmente são anunciados com taxas menores do que as praticadas em modalidades como cheque especial ou cartão de crédito. Entretanto, a experiência prática mostra que, apesar da promessa de crédito mais acessível, esses contratos trazem riscos elevados ao consumidor e muitas vezes ocultam abusividades que podem comprometer a própria permanência do tomador no imóvel.

Este artigo analisa de forma aprofundada os aspectos técnicos e jurídicos dos empréstimos com garantia de imóvel, destacando riscos, fundamentos de revisão judicial e metodologia de cálculos que peritos e advogados devem aplicar em demandas revisionais.

1. Estrutura jurídica do contrato com garantia de imóvel

A principal modalidade utilizada no Brasil é a alienação fiduciária em garantia, disciplinada pela Lei 9.514/1997. Nessa operação, o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel, permanecendo na posse direta, e só recupera a propriedade plena após a quitação integral da dívida. O inadimplemento autoriza o credor a promover a execução extrajudicial, com leilão do bem, sem necessidade de processo judicial, salvo irregularidades no procedimento.

Isso implica um risco acentuado: qualquer atraso pode levar à perda definitiva do imóvel, mesmo que o saldo devedor contenha encargos abusivos.

2. Principais riscos ao consumidor

• Perda do imóvel em caso de inadimplência: em poucas parcelas atrasadas, o imóvel pode ir a leilão, com valores muito inferiores ao mercado.
• Capitalização indevida de juros: muitos contratos embutem capitalização mensal ou até diária sem cláusula clara.
• Taxas abusivas: algumas operações apresentam taxas superiores à média de mercado do BACEN, contrariando jurisprudência do STJ.
• Comissão de permanência: em caso de inadimplência, há contratos que acumulam comissão de permanência, juros moratórios, multa e correção monetária, o que caracteriza cobrança ilegal.
• Venda casada de seguros: imposição de seguros obrigatórios, elevando o custo efetivo total (CET).

3. Aspectos jurídicos para revisão

• Taxa de juros: conforme o Tema 27 do STJ (REsp 1.061.530/RS), taxas acima da média do BACEN podem ser consideradas abusivas.
• Capitalização: só é admitida se expressamente pactuada, conforme Súmula 539/STJ.
• Encargos moratórios: o STJ veda cumulação de comissão de permanência com outros encargos (Súmula 472).
• Boa-fé objetiva e função social do contrato: revisão é admitida quando o contrato se torna excessivamente oneroso (art. 6º, V, do CDC; art. 317, CC).
• Execução extrajudicial: embora prevista em lei, pode ser questionada se houver cláusulas abusivas que desequilibrem a relação contratual.

4. Fórmulas aplicáveis

Os cálculos revisoriais exigem análise detalhada da forma de amortização e da incidência de juros. Os principais métodos são:

Juros Simples: J = P x i x n

Juros Compostos: M = P (1 + i)ⁿ

Na prática bancária, prevalece a capitalização mensal (Tabela Price). O recálculo judicial pode exigir substituição por juros simples ou redução da taxa para a média do BACEN.

5. Exemplo prático

Contrato de R$ 200.000,00, a 2% a.m., por 120 meses, na Tabela Price.

Prestação contratada: R$ 4.426,00.

Prestação recalculada (juros simples, 2% a.m.): R$ 3.800,00.

Diferença mensal: R$ 626,00.
Diferença acumulada em 120 meses: R$ 75.120,00.

Esse valor é significativo e pode ser a diferença entre manter ou perder o imóvel.

6. Tabela comparativa

7. Jurisprudência atualizada

• STJ, REsp 1.061.530/RS: taxa de juros superior à média do BACEN pode ser considerada abusiva.
• STJ, Súmula 472: vedada a cumulação de comissão de permanência com juros remuneratórios, moratórios e multa.
• STJ, Súmula 539: capitalização mensal só é válida se expressa no contrato.
• STF, ADC 58: aplicação da SELIC como índice de correção e juros de mora em condenações judiciais.
• TJSP, Apelação 102XXXX-54.2022.8.26.0100: reconhecida abusividade em contrato de home equity com taxa de 4% ao mês, reduzida ao patamar médio do BACEN.

8. Questões periciais

• Verificar a forma de amortização (Price, SAC, SACRE).
• Apontar se há capitalização disfarçada ou indevida.
• Comparar taxas contratadas com as médias do BACEN.
• Segregar juros remuneratórios, moratórios e tarifas.
• Apresentar cenários de recálculo, incluindo restituição de valores pagos em excesso.

9. Aspectos sociais e de proteção

Empréstimos com garantia de imóvel geralmente são contratados em situações de aperto financeiro, e o risco de perda do imóvel pode gerar superendividamento. A Lei 14.181/2021 (Lei do Superendividamento) trouxe maior proteção ao consumidor, possibilitando renegociação coletiva de dívidas e limitando práticas abusivas.

Conclusão

Embora os empréstimos com garantia de imóvel possam parecer vantajosos por suas taxas de juros menores, eles escondem riscos jurídicos e financeiros severos. A revisão judicial é medida essencial para equilibrar a relação contratual, afastar abusividades e, em muitos casos, preservar o bem de família do consumidor. Advogados e peritos desempenham papel crucial na análise técnica, elaborando cálculos consistentes que demonstram claramente os impactos da revisão no saldo devedor e no valor das parcelas.