Financiamento Imobiliário: Como Revisar Cláusulas Abusivas

Introdução

O financiamento imobiliário é uma das operações de crédito mais importantes na vida financeira das famílias brasileiras. Envolve valores elevados, contratos de longo prazo e, muitas vezes, compromete a renda do consumidor por décadas. Exatamente por isso, a legislação consumerista e a jurisprudência dos tribunais têm estabelecido parâmetros rígidos para coibir cláusulas abusivas e garantir equilíbrio nas relações contratuais.

Neste artigo, analisaremos em profundidade as cláusulas mais recorrentes em financiamentos imobiliários, identificando quando são consideradas abusivas e como peritos e advogados podem revisar tais contratos por meio de cálculos técnicos. O conteúdo traz jurisprudência atualizada, exemplos práticos de recálculo e fórmulas aplicáveis, servindo como referência para profissionais do direito bancário e da perícia contábil.

1. Aspectos legais e principiológicos

• Código de Defesa do Consumidor (CDC): aplica-se às operações de crédito, inclusive nos financiamentos imobiliários, como reconhecido pelo STJ (Súmula 297).
• Princípio da boa-fé objetiva: impede que cláusulas causem desequilíbrio excessivo em prejuízo do consumidor.
• Função social do contrato: contratos não podem contrariar o interesse público nem gerar enriquecimento sem causa do credor.

2. Juros remuneratórios e abusividade

A taxa de juros deve respeitar a taxa média de mercado divulgada pelo Banco Central. Juros muito acima dessa média são considerados abusivos.

Exemplo prático: Contrato de financiamento de R$ 300.000,00 com juros de 14% a.a., enquanto a taxa média do BACEN é 9% a.a. → diferença que impacta todo o saldo devedor.

3. Capitalização de juros

A capitalização mensal é admitida, desde que haja cláusula expressa no contrato (STJ, REsp 973827/RS). Contudo, a capitalização diária é considerada abusiva e deve ser afastada.

Fórmula: VF = VP x (1 + i/n)^{n x t}, onde n = número de períodos de capitalização.
Exemplo: R$ 200.000,00 a 1% a.m. por 12 meses → R$ 226.090,00.

4. Sistema de amortização

Os financiamentos imobiliários geralmente utilizam a Tabela Price ou o Sistema de Amortização Constante (SAC). A escolha pode impactar no montante final pago pelo consumidor.

5. Tarifas bancárias questionáveis

• TAC (Tarifa de Abertura de Crédito): considerada abusiva pelo STJ (REsp 1251331/RS).
• TEC (Tarifa de Emissão de Carnê): igualmente afastada pela jurisprudência.
• Tarifa de avaliação do bem: somente admitida quando comprovada a efetiva prestação do serviço.

6. Comissão de permanência

Durante a inadimplência, muitos contratos preveem a cobrança de comissão de permanência. A jurisprudência admite sua cobrança desde que não cumulada com juros de mora, correção monetária e multa contratual (Súmulas 30, 296, 472/STJ).

7. Mora e encargos moratórios

A multa moratória é limitada a 2% sobre a prestação em atraso (art. 52, §1º, CDC). Juros de mora geralmente são limitados a 1% ao mês, salvo previsão diversa pactuada de forma expressa.

8. Exemplos práticos de revisão

Exemplo 1: Contrato de R$ 500.000,00 em 360 meses, taxa de 12% a.a., sistema Price.
Recálculo com taxa média do BACEN (9% a.a.) → economia de R$ 220.000,00 ao longo do contrato.

Exemplo 2: Cobrança de TAC de R$ 1.500,00 declarada ilegal → valor devolvido com correção monetária = R$ 3.200,00.

9. Jurisprudência atualizada

• STJ, Súmula 297: “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras.”
• STJ, Súmula 472: “A comissão de permanência não pode ultrapassar a soma dos encargos remuneratórios e moratórios previstos no contrato, nem ser cumulada com outros encargos.”
• STJ, REsp 1251331/RS: afastou a cobrança da TAC e da TEC.

10. Como apresentar em cálculos judiciais

• Destacar cláusulas contratuais consideradas abusivas.
• Apresentar comparativos entre cálculos com cláusulas abusivas e cálculos revisados.
• Utilizar tabelas e planilhas para demonstrar a diferença financeira.
• Aplicar índices corretos de atualização e juros legais.

Conclusão

O financiamento imobiliário, por envolver contratos de longo prazo e valores significativos, exige especial atenção de advogados e peritos. A identificação e revisão de cláusulas abusivas podem reduzir substancialmente o custo final da operação, trazendo justiça ao consumidor e equilíbrio contratual. O conhecimento técnico aliado à jurisprudência consolidada são os pilares para uma revisão bem fundamentada.